Vendre un bien immobilier neuf à La Réunion : les obligations d'assurance construction

Vendre une maison neuve à Saint-Pierre, un immeuble achevé au Tampon ou un lot de logements à Saint-Denis ne se limite pas à signer chez le notaire. Dès lors que le bien a moins de dix ans, la vente déclenche un régime juridique particulier : le vendeur peut être considéré comme un constructeur, l'acte authentique doit renseigner l'état des assurances, et l'absence d'assurance dommages ouvrage peut faire dérailler la transaction — ou la rendre très coûteuse plusieurs années plus tard.

Ce cadre est celui du droit français de la construction, applicable à La Réunion comme dans l'Hexagone. Voici, dans l'ordre chronologique d'une opération, ce que vous devez avoir souscrit, conservé et déclaré.

Point de départ : le bien a-t-il moins de dix ans ?

Tout se joue autour du délai de dix ans à compter de la réception des travaux, prévu à l'article 1792-4-1 du Code civil. Tant que ce délai court, les garanties légales de construction — décennale, bon fonctionnement, parfait achèvement — sont susceptibles de jouer, et les obligations d'assurance qui les accompagnent restent d'actualité.

Attention : le point de départ n'est ni la date d'achèvement déclarée en mairie, ni la date d'emménagement, mais la date de réception, matérialisée par le procès-verbal signé avec les entreprises. C'est le premier document à retrouver avant de mettre le bien en vente. Passé dix ans après cette date, les obligations décrites ci-dessous s'éteignent et la vente redevient une vente immobilière ordinaire.

Obligation n° 1 : l'assurance dommages ouvrage devait être souscrite avant le chantier

L'article L242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui, en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance dommages ouvrage. Cette assurance préfinance, en dehors de toute recherche de responsabilité, la réparation des désordres de nature décennale.

Concrètement, si vous avez fait construire le bien que vous vendez — particulier, promoteur, SCI, marchand de biens — l'obligation vous incombait, et elle ne se rattrape pas après coup : un contrat de dommages ouvrage ne peut pas être souscrit une fois le chantier ouvert. C'est le point que nous détaillons dans notre page consacrée à l'assurance dommages ouvrage, et la raison pour laquelle cette souscription doit être traitée en même temps que le financement du projet, pas au moment de la revente.

Bonne nouvelle pour le vendeur qui a bien fait les choses : le contrat suit le bien. L'assurance dommages ouvrage bénéficie aux propriétaires successifs de l'ouvrage, et l'article L121-10 du Code des assurances prévoit la continuation de plein droit du contrat en cas d'aliénation de la chose assurée. L'acquéreur hérite donc de la garantie pour la durée restant à courir — un argument commercial réel.

Obligation n° 2 : le vendeur d'un bien de moins de dix ans est réputé constructeur

C'est la disposition la plus souvent ignorée des vendeurs particuliers. L'article 1792-1, 3° du Code civil répute constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».

Autrement dit, si vous avez fait bâtir votre maison à Saint-Paul et que vous la revendez six ans plus tard, vous êtes tenu envers l'acquéreur de la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants — au même titre qu'un constructeur professionnel, pour le temps restant à courir. Cette responsabilité est de plein droit : l'acquéreur n'a pas à prouver votre faute, seulement le dommage et son caractère décennal (atteinte à la solidité de l'ouvrage ou impropriété à sa destination).

Deux conséquences pratiques :

• La clause de non-garantie des vices cachés, systématiquement insérée dans les actes de vente entre particuliers, est inopérante sur ce terrain. Elle ne fait pas obstacle au jeu des garanties légales de construction.
• L'article L241-2 du Code des assurances impose à toute personne réputée constructeur au sens de l'article 1792-1 d'être couverte par une assurance de responsabilité décennale. Les professionnels concernés — promoteurs, vendeurs d'immeubles à construire, marchands de biens qui font construire — doivent donc détenir un contrat de responsabilité décennale « constructeur non réalisateur » (CNR).

Pour les entreprises du bâtiment qui construisent puis revendent, l'articulation entre RC professionnelle et garantie décennale est détaillée sur notre page RC Pro et garantie décennale.

Obligation n° 3 : les mentions et annexes de l'acte authentique

Lorsque la vente porte sur un ouvrage de moins de dix ans, le notaire interroge le vendeur sur l'existence des assurances construction, et l'acte authentique doit faire état de l'existence ou de l'absence d'assurance dommages ouvrage, conformément à l'article L243-2 du Code des assurances relatif à la justification des obligations d'assurance.

En pratique, le notaire réclamera au minimum :

• le procès-verbal de réception des travaux (et la levée des réserves) ;
• l'attestation d'assurance dommages ouvrage, avec ses conditions particulières ;
• les attestations de responsabilité décennale des entreprises intervenues, valables à la date d'ouverture du chantier ;
• le permis de construire, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), et le certificat de non-contestation ;
• pour une vente en l'état futur d'achèvement, la garantie financière d'achèvement prévue par le Code de la construction et de l'habitation.

Rassembler ces pièces prend du temps. Sur un bien construit il y a cinq ou six ans, avec des entreprises parfois radiées entre-temps, mieux vaut commencer cette collecte dès la mise en vente et non à quinze jours de la signature.

Le cas de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Si vous vendez un logement non encore achevé, vous relevez du régime de la vente d'immeuble à construire. L'article 1646-1 du Code civil vous rend tenu, à compter de la réception, des obligations dont sont eux-mêmes tenus les architectes et entrepreneurs au titre des articles 1792 et suivants. S'y ajoutent la garantie des vices apparents et la garantie financière d'achèvement, contrôlée par le notaire à la signature.

Vendre sans dommages ouvrage : ce qui se passe réellement

L'absence d'assurance dommages ouvrage n'interdit pas juridiquement la vente. Elle en modifie profondément l'équilibre.

Pour le vendeur. Le défaut de souscription d'une assurance obligatoire est sanctionné par l'article L243-3 du Code des assurances (six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende). Ce texte prévoit toutefois une exception importante : la sanction pénale ne s'applique pas à la personne physique construisant un logement pour elle-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants. L'obligation d'assurance reste due ; seule la sanction pénale est écartée. Et surtout, la responsabilité civile décennale du vendeur réputé constructeur demeure entière : en cas de désordre, il paie de sa poche, sans assureur pour préfinancer.

Pour l'acquéreur. Il achète un bien sans le mécanisme de préfinancement rapide de la dommages ouvrage. En cas de fissuration structurelle, d'infiltration en toiture ou de désordre d'étanchéité — sujets fréquents sous le climat réunionnais —, il devra rechercher les responsabilités, identifier les entreprises et, souvent, passer par une expertise judiciaire. C'est long et coûteux.

Pour la transaction. L'absence d'attestation est un point de négociation classique : décote sur le prix, séquestre, ou renoncement pur et simple de l'acquéreur ou de sa banque. Le silence n'est pas une option : dissimuler l'absence d'assurance expose au risque d'annulation de la vente ou de dommages-intérêts.

Récapitulatif : qui doit quoi ?