Dommage ouvrage et revente : la garantie se transmet-elle au nouvel acquéreur ?

C'est une question qui revient à chaque compromis signé sur une maison récente à La Réunion : le vendeur a fait construire il y a quatre ans, il a souscrit une assurance dommage ouvrage à l'époque, et personne ne sait très bien ce qu'elle devient une fois l'acte authentique signé. Faut-il la résilier ? La transférer ? En souscrire une nouvelle ?

La réponse est plus simple qu'on ne le croit, et elle est favorable à l'acquéreur : l'assurance dommage ouvrage est attachée à l'ouvrage, pas à la personne qui l'a souscrite. Elle se transmet automatiquement, sans formalité et sans avenant, à chaque propriétaire successif — pour la durée qui reste à courir. Encore faut-il savoir ce que cela couvre exactement, ce que le vendeur doit remettre, et ce qui se passe quand la garantie n'a jamais été souscrite.

Le principe : une assurance de choses attachée au bâtiment

L'article L242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui, en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale.

Le point décisif tient à la nature de ce contrat. La dommage ouvrage n'est pas une assurance de responsabilité qui protégerait la personne du souscripteur : c'est une assurance de choses, souscrite sur le bâtiment lui-même. Les clauses types que tout contrat de dommage ouvrage doit reprendre (annexe à l'article A243-1 du Code des assurances) prévoient expressément que la garantie bénéficie aux propriétaires successifs de l'ouvrage.

Concrètement, cela signifie trois choses :

• Aucune démarche n'est nécessaire pour « transférer » la garantie. Il n'y a ni avenant à signer, ni accord de l'assureur à obtenir, ni cession à notifier. La qualité d'assuré suit la propriété du bien.
• La garantie ne peut pas être retirée à l'acquéreur par une clause du contrat de vente. Le caractère obligatoire de l'assurance et ses clauses types s'imposent.
• Le vendeur ne doit surtout pas résilier le contrat avant la vente en pensant faire une économie : la prime a été payée en une seule fois à la souscription, et la résiliation priverait l'acquéreur d'une garantie sans rien rapporter au vendeur.

Nous détaillons le fonctionnement complet de cette garantie sur notre page consacrée à l'assurance dommages ouvrage.

La durée : le compteur ne repart jamais à zéro

C'est le malentendu le plus fréquent. La dommage ouvrage prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et couvre les neuf années suivantes — jusqu'au terme du délai décennal de l'article 1792-4-1 du Code civil.

La vente ne rouvre aucun délai. Si vous achetez en 2026 une maison réceptionnée en 2021, il vous reste cinq ans de garantie, pas dix. La date de réception est donc l'information la plus importante du dossier : c'est elle, et non la date de la vente ou celle de l'achèvement, qui fixe le point de départ.

Deux garanties distinctes suivent le bien

L'acquéreur d'un logement récent hérite en réalité de deux protections différentes, qu'il ne faut pas confondre.

La dommage ouvrage lui permet, en cas de désordre de nature décennale, d'être indemnisé rapidement, sans attendre qu'un tribunal ait désigné un responsable. L'assureur doit notifier sa position dans un délai de soixante jours à compter de la déclaration et, s'il accepte sa garantie, présenter une offre d'indemnité dans un délai de quatre-vingt-dix jours. C'est tout l'intérêt du dispositif : préfinancer les réparations, puis se retourner ensuite contre les constructeurs.

L'action en garantie décennale contre les constructeurs se transmet elle aussi. La jurisprudence considère de longue date que cette action est un accessoire de la chose vendue : elle passe de plein droit aux acquéreurs successifs, qui peuvent agir directement contre l'entreprise ayant réalisé les travaux et contre son assureur, sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. Cette action reste ouverte même en l'absence de dommage ouvrage — elle est simplement beaucoup plus longue à mettre en œuvre, puisqu'il faut établir l'imputabilité du désordre à un lot précis. C'est la différence que nous expliquons en détail sur notre page RC Pro et garantie décennale.

Ce que le vendeur doit remettre à l'acquéreur

Une garantie qui se transmet automatiquement ne sert à rien si l'acquéreur ne dispose pas des pièces pour la mettre en œuvre. Le dossier à transmettre comprend :

• le contrat de dommage ouvrage complet et son attestation, avec le numéro de police et les coordonnées de l'assureur ;
• le procès-verbal de réception des travaux, daté et signé, avec les réserves éventuelles et leur levée ;
• les attestations d'assurance décennale de chaque entreprise intervenue, valables à la date d'ouverture du chantier ;
• le dossier des ouvrages exécutés (plans, notices, descriptifs) et, s'il existe, l'étude de sol ;
• l'historique des sinistres déclarés et des réparations réalisées depuis la réception.

Ces documents doivent idéalement être annexés au compromis, pas découverts chez le notaire la veille de la signature.

Côté acte authentique, les personnes soumises à l'obligation d'assurance doivent être en mesure de justifier qu'elles y ont satisfait (article L243-2 du Code des assurances). En pratique, le notaire mentionne dans l'acte l'existence — ou l'absence — d'une assurance dommage ouvrage lorsque le bien a moins de dix ans. Cette mention n'est pas une formalité : elle fixe ce que l'acquéreur savait au moment de signer.

Vendre un bien de moins de dix ans sans dommage ouvrage

C'est là que le sujet devient sensible, et c'est une situation fréquente sur le marché réunionnais de la maison individuelle, où beaucoup de particuliers ont fait construire ou ont réalisé une extension sans souscrire de dommage ouvrage.

Le vendeur particulier reste exposé

L'article L243-3 du Code des assurances, qui sanctionne pénalement le défaut d'assurance obligatoire, ne s'applique pas à la personne physique qui construit un logement pour elle-même ou pour sa famille. Mais cette exception est purement pénale : elle ne supprime ni l'obligation de souscrire, ni la responsabilité civile envers l'acquéreur.

Le vendeur qui a fait construire et qui revend dans les dix ans de la réception s'expose à devoir répondre lui-même, sur son patrimoine, des désordres que la dommage ouvrage aurait préfinancés — l'acquéreur lui reprochant de l'avoir privé d'une garantie légalement obligatoire. Et si les travaux ont été réalisés par le vendeur lui-même, sans entreprise assurée, il n'y a plus aucun assureur derrière : ni dommage ouvrage, ni décennale d'entreprise.

Le vendeur-constructeur et le promoteur sont dans une situation encore plus stricte

L'article 1792-1 2° du Code civil assimile à un constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Le vendeur entre alors dans le champ de la présomption de responsabilité des articles 1792 et suivants, sur dix ans, à l'égard de l'acquéreur. En vente en l'état futur d'achèvement, l'article 1646-1 du Code civil met à la charge du vendeur les obligations pesant sur les constructeurs. Nous consacrons un article complet aux obligations d'assurance lors de la vente d'un bien neuf.

Une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, courante dans les actes de vente entre particuliers, ne fait pas écran à ces responsabilités : elle ne concerne pas la garantie décennale.

L'effet sur la négociation

En pratique, l'absence de dommage ouvrage se paie au moment de la vente. Un acquéreur informé — et son notaire l'informera — demandera une décote, une retenue sur le prix, ou renoncera. Une dommage ouvrage ne peut pas être souscrite après coup : elle doit l'être avant l'ouverture du chantier. Il n'existe aucun rattrapage possible une fois la construction achevée.

Les points de vigilance propres à La Réunion

Trois situations méritent une attention particulière dans le 974 :

• Les travaux successifs. Une maison réceptionnée en 2019, agrandie d'une varangue fermée en 2023, relève de deux chantiers distincts, avec deux dates de réception et potentiellement deux contrats de dommage ouvrage. Vérifiez que l'extension a bien fait l'objet de sa propre souscription : c'est très souvent le maillon manquant.
• L'exposition climatique. Les désordres d'étanchéité de toiture-terrasse, les infiltrations en façade après un épisode cyclonique et la corrosion des structures en zone littorale figurent parmi les sinistres les plus fréquemment déclarés sur l'île. Ce sont typiquement des désordres susceptibles de rendre l'ouvrage impropre à sa destination, donc de relever de la décennale — à condition d'être déclarés dans le délai.
• Les entreprises radiées. Dix ans après un chantier, l'entreprise qui l'a réalisé n'existe plus toujours. La dommage ouvrage prend alors tout son sens : elle indemnise sans avoir à identifier un responsable solvable.

Et si un sinistre est déclaré au moment de la vente ?

Si un désordre a été déclaré avant la vente mais que les réparations ne sont pas achevées, deux règles s'appliquent. L'indemnité versée au titre de la dommage ouvrage est destinée au financement des travaux de réparation et doit y être affectée. Et la garantie, attachée à l'ouvrage, continue de bénéficier au nouveau propriétaire pour les suites du sinistre.

En revanche, la répartition de l'indemnité déjà perçue entre vendeur et acquéreur relève de la négociation et doit figurer expressément dans l'acte. C'est un point à traiter avec le notaire, jamais à l'oral.